광주광역시 임장 보고서 (2022년 4월15일)

1. 광주광역시 임장 배경 

어느 부동산 온라인 강의를 들으면서 수도권의 아파트 가격은 너무 많이 올라서 접근하기 힘들지만 그나마 광역시에는 기회가 남아있고 그중 하나가 광주광역시라고 해서 관심이 가게 되었다. 과연 내가 알아보니 광주광역시의 아파트 가격은 다른 광역시에 비해 가격이 낮았다. 그리고 그중에서도 가격이 낮은 구는 북구였다.

출처: 부동산 지인 지역분석

광주광역시에는 5개의 구가 있다. 제일 큰 면적을 차지하는 것이 광산구, 나머지는 동,서,남,북구이다. 인터넷으로 사전조사를 하니 북구의 대장 아파트인 제일풍경채 리버파크의 매매가가 7억대이고 나머지 4개의 구는 그것보다 높은 8~9억대를 형성했다.  

 

그런데 여기서 궁금한 점은, 과연 광주광역시, 그리고 그 중에서도 북구가 정말로 쌀 만 해서 싼 것인지, 아니면 상승여력이 있음에도 저평가가 된 것인지 구분이 잘 안 간다는 것이었다. 

 

아무튼 직접 보기 위해 직접 임장을 갔고 이 날 17000보를 걸었다. 아무리 간식을 먹고 또 먹어도 배가 계속 고팠다.

 

2. 실제 임장

2.1 남구 주월 현대2차아파트

2.1.1 주변 환경 임장

아파트 인근의 인도가 사람 1명 겨우 지나갈 정도로 좁았다.

광주 일부 지역에서는 몇 번 버스가 몇 분 후에 오는지 알려주는 전광판이 존재하지 않고 심지어 카카오 맵에서도 버스 도착시간이 다소 정확하지 않기 때문에, 처음 가보는 사람은 헤맬 수 있다.

아파트 입구. 나름 화단도 있다.

2.1.2 매물 상태

1층이다. 아이가 있는 젊은 부부가 주인으로 사는 곳 (부동산에서는 처음에 세입자 거주라고 했다가 나중에 주인집 거주라고 함. 착각하셨나 봄). 벽면의 상당 부분이 크래용으로 낙서가 돼있고 바닥이 울퉁불퉁함. 매도 이유를 물어봤더니, 세입자의 남편이 다른 지역으로 직장 발령 났기 때문. 이사일을 물어보니 그건 확정돼있지 않다고 해서 진짜로 이사를 간다는 건지 불확실해 보였다. 아내는 지금 친정 가서 산다고 한다. 다행히 곰팡이나 결로는 없어 보인다. 부동산 소장님께 이거 말고 비슷한 조건의 다른 매물은 있는지 물어봤는데 없다고 그냥 가심.

 

(그 외 근처 여러 부동산 가서 같은 질문 하면 전부 다 매물 없다고 했다. 여기서 이렇게 끝나면 꼼짝없이 다음 부동산 약속 시간까지 시간이 너무 붕 뜨게 돼서 시간이 너무 아까웠다. 그래서 근처 메가 커피 들어가서 앉아서 네이버에 등록돼있는 부동산에 전화를 다 돌렸다. 그러다가 다행히도 어느 부동산과 연락이 되었다. 그 부동산의 최ㅁㅁ라는 공인중개사분은 극동 마이다스빌 분양사무실로 와서 설명 들으라고 했다. 리모델링 된 극동마이다스빌인데 봉선동, 주월동 2군데를 보여 주었다. 앞으로는 임장 지역에 오기 전에 여러 부동산에 전화 조사를 많이 돌려봐야겠다.)

2.2. 봉선동 극동마이다스빌 (16평)

극동 마이다스빌은 20년 된 구축, 매매가는 1억 3000, 전세가는 1억 정도. 공시 가격은 1억 미만이라 취등록세는 1.1% 미만이라고 함.

2.2.1 주변 환경

주월동→ 봉선동 가는 길을 살펴 봄. 걸어서 30분 걸림. 참고로 봉선동은 서울로 치면 강남에 속하는 곳이라고 한다. 그런데 그런 럭셔리한 곳이 주월동 같은 낙후된 지역과 걸어서 30분 정도로 붙어있는 게 조금 신기했다. 주월동 내에서도 조금만 걸어도 분위기가 확확 바뀌었다. 큰길로 나오면 그나마 번듯해 보이는데 큰길 지나면 바로 낙후된 모습이었다.

주월동에서 봉선동 가는 길목에서 흉물스러운 망한 유흥주점 발견. 이런 것 있으면 안 좋은 사인.

 

2.2.2. 매물 상태

 

2.3. 극동 마이다스빌 주월동 (19평)

 

1103호 보러 간 당시에는 공실이지만 이미 매매가 되어있는 상태.

숲 뷰 사이로 원광대학병원이 보인다. 나머지 구조와 상태는 봉선동의 마이다스빌과 거의 비슷해서 사진은 별도로 찍지 않음.

 

극동 마이다스빌 봉선동 지점과 비슷하지만 여기는 거기보다 3평 넓은 19평인데 가격은 입지 때문인지 똑같이 1억 3천이 매매가이다. 전세가도 1억 정도라고 한다.

같은 가격이라면 나는 평수 더 넓고 뷰 좋은 주월동을 고를 것 같다. 입지는 다르지만 봉선동이 오르면 주월동도 따라서 오를 것이기 때문에..

 

2.4 광산구 우산 우미 아파트 (내부 못 봄)

마지막 3번째로 간 부동산은 광주 서구 치평동 상무지구에 있는 어느 친절한 공인중개사 사무실이었다. 보통 부동산은 인근 매물에 대한 정보만 있는데 이 분은 광주 광산구, 남구 등 여러 개의 급매 갭 투자 매물 리스트를 갖고 있고 매우 친절히 맞아주셨다.

6월 1일 종부세 피하려고 급하게 매도인이 내놓은 매물들을 문자로 보내주고 삼각동 서라 아파트는 사진까지 보내주었다. 내부 상태도 매우 좋고 깨끗해 보여서 마음에 들었다. 매물 리스트에 올라온 매물은 이미 세입자가 살고 있어 집 안 보여줬다. 그래서 이럴 땐 그 단지 주변의 환경만 볼 수 있었다. 그중의 하나가 광산구 우산 우미아파트이다. 사실 맘 같아선 삼각동 서라에 가고 싶었는데 이미 체력의 상당 부분을 소진한 상태라 거긴 못 가고 어차피 집에 돌아가는 방향인 ktx 역이 있는 광산구 우미아파트 (갭 1000만 원)로 임장 감.

2.4.1 주변 환경 임장

상무지구에서 광산구로 가는 버스를 타고 주변 환경을 살펴봤다.

 

참고로, 광주 서구 상무지구는 서울로 치면 여의도에 해당하는 지역이라고 한다. 번듯하고 직장도 많고 스타벅스도 많다. 지하철 공사도 하고 있어 교통 편의성도 높아질 것으로 보인다. 

 

상무지구에서 광산구 우 미동으로 가까워질수록 덜 발달된 느낌이 났다.

 

주변에는 부영 사랑으로 아파트, 그리고 큰 공원이 있었다.

드디어 우미아파트 도착. 판상형 구조이다.

아파트의 현관문은 그냥 열려 있어 보안에 취약해 보였다. 외부인인 나도 마음만 먹으면 당장 들어갈 수 있는 환경. 그중 101동은 도로와 인접해 있어 먼지, 소음 등의 영향이 있을 것으로 생각되었다.