몇 년 간 집값이 오를 지역 및 아파트 찾는 법

김세희 작가 (세빛희)의 저서 "딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿" 를 읽고 2년 간 집값이 오를 지역의 특징 4가지, 그리고 오르게 될 아파트의 특징 5가지를 다음과 같이 정리해보았다.

 

2년간 집값이 오를 지역의 특징 4가지

1.     매매가격지수의 반등

매매가격지수는 지역별로 조금씩 차이가 나고 서로 영향을 주고 받는다. 지역간의 매매가격지수 비교를 통해 어느 지역이 상대적으로 싼지 알 수 있다고 한다. (이걸 도시 안에서도 나눌 수 있을까? 예를들어 서울이나 경기의 비슷한 급지로 나눌 수 있을까? 도서에서는 크기 서울, 인천등의 ‘시’의 레벨로 묶는데 서울도 얼마나 그 안에서 급지가 다양한데 이걸 시로 묶으면 알기가 어려울 것이다.)

2.     미분양이 감소한다.

미분양이란, 건설회사에서 아파트 분양을 했는데 1,2순위분양에서도 소진되지 못하고 남아있는 물량을 뜻한다. 그런데 상승흐름을 타게 되면 이 미분양이 입지가 좋은 곳부터 소진되게 된다.

3.     입주물량이 급락

공급이 부족해지면 임대수요 많아짐. (근데 이제 나라에서 전세제도를 없애려고 하는데 이제 이 개념이 아직도 통할까?) 적정공급량은 공식으로도 존재하니 이를 통해 구해보자.

4.     청약경쟁률이 치열해진다

특히 평생동안 단 한 번 만 당첨 될 수 있는 특별공급 경쟁률을 봐야한다. 이게 높다는건 많은 사람들이 그 지역의 상승을 예측한다는 것.

2년간 매매가가 상승할 아파트 특징 

최근에 매수를 고려하고 있는 노원의 A 아파트에 대입하여 이러한 특징에 부합하는지 살펴보았다. 

1.     중학교 학군, 학원가가 좋음

A 아파트는 학업성취도 87.1%인 중학교를 배정받고, 은행사거리로 향하는 셔틀버스가 있어 편하게 좋은 학원에 보낼 수 있다고 한다. 

2.     상권이 밀집되어 발달 되어 있음

A 아파트 주변에는 2001아울렛, 월계 이마트 트레이더스, 중계 홈플러스, 건영옴니백화점이 10분거리 내에 있음.

3.     직주근접

저자 해석: 아파트 근처에 직장이 많아야 함

내 해석: 직장으로 가는 교통편이 좋음. 모든 아파트가 주변에 직장이 있지는 않다. 그런 아파트 중 접근 가능한 곳은 구로정도가 아닐까 싶다. 노원은 전형적인 베드타운으로, 양질의 일자리는 없지만 A 아파트 주변에는 강남으로 가는 핵심 노선인 7호선으로도 도보10분으로 갈 수도 있고 강남역까지는 1시간내로 갈 수 있다. 인근 월계역은 더 가까이 위치해 있어 시청, 광화문역으로도 50분 내로 갈 수 있다.

4.     주변에 녹지가 있음

중랑천, 당현천 수변공원, 노원두물마루등 물가가 있음. 그리고 근처에 큰 중계근린공원, 등나무 문화공원등의 녹지공간이 있음

5.     확정된 호재

현재도 교통이 나쁜 편은 아니지만, 동북선 월계역, 하계역 착공중이어서 강남접근성이 더 좋아질 것. 단 수송능력에는 한계가 있어 영향력이 어느정도일지는 모르겠다. (아침에 엄청일찍 타야 할 수도)

광화문 역세권 개발: 월계역 인근에 서울원 아이파크 아파트가 들어서게 되고 현대산업이 이전하면서 1800명의 고소득자들이 광운대역 근처의 부지에서 상주하게 되고 이들을 수용할 대규모의 상업시설과 호텔이 들어오게 된다. 하계 생활권은 월계 생활권은 아니지만, A아파트의 경우 하계 생활권에 위치해있으면서도 사실상 월계생활권과 더 가깝게 위치해 있어 다리 하나만 건녀면 월계역이 더 가까워 이러한 인프라를 같이 누릴 수 있게 될 것으로 예상 된다. 

 

물론 2년 후의 일은 아무도 예측 할 수 없지만 노원구에 위치한 A 아파트는 이러한 관점에서 충분히 매수할 만한 가치가 있을지도 모르겠다는 생각이 든다. 더 확실 한 것은 A 아파트의 호가와 유사한 호가를 보이는 다른 인근의 아파트와 비교하여 가치평가를 해보는 것이다.